fbpx

Het lot van een handelshuurcontract gedurende de coronamaatregelen: rechtsonzekerheid troef

Bij het aangaan van een overeenkomst wordt er naar gevoel van de contractpartijen een evenwicht bereikt tussen hun wederzijdse rechten en verplichtingen. De op dat moment vigerende marktomstandigheden en het geldende reguleringskader spelen daarbij een belangrijke rol. De huidige pandemie en de door de overheid opgelegde maatregelen brengen dit delicate evenwicht dat tot stand kwam pre-coronatijden, wel vaker in het gedrang. Huurcontracten en meer in het bijzonder ‘handelshuurcontracten’ zijn een typevoorbeeld van. Op de ondernemer die een handelspand huurt, rust vaak een zware maandelijkse betalingsverplichting. De hoge huurprijs wordt verantwoord door een aantrekkelijke locatie en de daarmee gepaard gaande potentiële inkomsten. Talrijke ondernemers werden/worden hard getroffen door de coronaregelgeving. De meest ingrijpende maatregel betreft uiteraard de verplichte sluiting. Winkels, restaurants, kappers e.a. mogen niet (onvoorwaardelijk) open staan voor het publiek ten gevolge waarvan er geen of beduidend minder inkomsten worden gegenereerd. De meerwaarde van de huurcel is gedurende deze periode sterk gereduceerd tot zelfs onbestaande voor de ondernemer.

De vaste Belgische rechtspraak die dateert van voor voor het coronatijdperk lijkt geen enkele uitweg te bieden voor de handelshuurder; een kwijtschelding van of korting op de huurprijs, noch een vervroegde beëindiging van het contract lijken tot de opties te behoren. De huurder dient de volledige huurperiode uit te doen en zijn (betalings)verplichtingen integraal na te komen. Nochtans is dergelijk onevenwicht in de contractuele verhouding niet toerekenbaar aan één van de partijen. Daarenboven leiden de betalingsproblemen tot een sneeuwbaleffect dat nefast is voor de Belgische economie. Ondertussen dateert de eerste lockdown met een verplichte sluiting van alle niet-essentiële handelszaken van 18 maart 2020 (1) en is de rechtspraak op verschillende manieren tegemoet gekomen aan deze problematiek. Sinds de invoer van de eerste maatregelen heeft er zich een jurisprudentiële tendens gevormd om op creatieve wijze tot een voor beide partijen rechtvaardige en aanvaardbare oplossing te komen. Algemene en abstracte rechtsbegrippen als de ‘billikheid’ en de ‘redelijkheid’ duiken geregeld op. De door de ongelukkige huurders en hun advocaten aangewende rechtsgronden kunnen verder onderverdeeld worden in drie grote noemers: de overmacht, de imprevisieleer en de uitvoering te goeder trouw van de overeenkomst (rechtsmisbruik).

Omtrent de kwalficatie van de gevolgen van COVID-19 en de reglementering als het verbintenissenrechtelijke begrip ‘overmacht’ (art. 1147-1148 oud BW) is het voorbije jaar heel wat inkt van academici en rechtspractici gevloeid. De huurder stoot echter steeds op de thesis van het Hof van Cassatie dat in 2018 nog duidelijk stelde dat een financiële overmacht geen bevrijdende werking heeft, ook al is deze het gevolg van externe omstandigheden (2). Slechts enkele Vrederechters hebben het aangedurfd om de vorderingen tot betalingen van verhuurders integraal af te wijzen op basis van een, zij het voor kritiek vatbare, “omgekeerde overmachtsredenering”: door de verplichte sluiting kan de verhuurder het rustige genot van het handelshuurpand tijdelijk niet verschaffen, dit vormt een overmacht in hoofde van de verhuurder en brengt met zich mee dat de huurder zijn tegenprestatie evenmin dient na te komen. Zowel het Vredegerecht van het 2e kanton Antwerpen (3), als het Vredegerecht van Etterbeek (4) oordeelden op deze manier. Deze rechtspraak verdient echter de nodige nuancering: veelzeggend is dat in een zaak over gelijkaardige feiten de aan Etterbeek naburige Vrederechter van Elsene in een vonnis, dat nota bene één dag eerder werd geveld, stelt dat er geen sprake is van overmacht ten gevolge van het overheidsingrijpen (5).

De ‘imprevisieleer’ brengt nog minder soelaas. Behoudens enkele concrete wettelijk bepaalde uitzonderingen vindt deze rechtstheorie, die as such nochtans een oplossing lijkt te bieden, geen toepassing in de Belgische rechtsorde. Principeel geldt dat een contract niet aangepast of ontbonden kan worden wanneer er zich na de contractsluiting, gedurende de loop van het contract, gewijzigde omstandigheden voordoen dat een economisch onevenwicht met zich meebrengt. Interessant is dat in het wetsvoorstel van 16 juli 2019 tot invoeging van ‘boek 5 Verbintenissen’ in het nieuw Burgerlijk Wetboek (6) de imprevisieleer wel wettelijk wordt verankerd (7). Deze wetgeving geldt vandaag echter (nog) niet als positief recht, zodat er niet op teruggevallen kan worden.

De meest voorkomende oplossing in de rechtspraak van het afgelopen jaar wordt gevonden in het beginsel van de ‘uitvoering te goeder trouw van de overeenkomsten’, ook wel ‘contractueel rechtsmisbruik’ genoemd (art. 1134, 3e lid oud BW). De rechtbanken motiveren dat aangezien geen van de partijen schuld treft aan het onheil, de gevolgen gelijk moeten worden verdeeld onder hen. Contractpartijen zijn jegens elkaar gehouden tot loyale samenwerking waarbij zij rekening moeten houden met elkaars redelijke verwachtingen en zoveel mogelijk toewerken naar een gemeenschappelijk belang. De financiële schade van de pandemie en de overheidsmaatregelen wordt over hen verspreid. (8) Een handelshuurder kan op basis van deze grond (gedeeltelijk) van zijn contractuele verbintenissen worden bevrijd. De concrete toepassingen zijn divers. Zo kan worden geoordeeld dat de handelshuurder de mogelijkheid heeft om, in strijd met de contractuele bepalingen, het huurcontract vroegtijdig eenzijdig te verbreken mits betaling van slechts de helft van de eigenlijk aan de verhuurder verschuldigde verbrekingsvergoeding. Een ander toepassingsgeval is dat er aan de handelshuurder een tijdelijke korting wordt verleend op de contractueel bedongen huurprijs. De huurder moet dan uiteraard wel kunnen aantonen op ernstige manier getroffen te zijn door de maatregelen ten gevolge van bv. een verplichte sluiting van zijn winkel. Deze opvallende jurisprudentie vindt men voornamelijk terug in het kader van handelshuurcontracten, maar kan bv. ook toepassing vinden op een studentenhuurovereenkomst. Ten gevolge van de overschakeling op afstandsonderwijs door de universiteiten en hogescholen, wordt het voor het volledig academisch jaar gehuurde kot of de studio in sommige gevallen niet meer betrokken door de student. Ook in deze situatie kan men redeneren dat een korting op de huurprijs of een eenzijdige vervroegde beëindiging binnen de mogelijkheden valt.

Het is duidelijk dat de rechtspraak een rechtvaardige en aanvaardbare oplossing tracht te vormen voor de contractuele rechtsgeschillen die rijzen. Daarnaast wil de rechterlijke macht met deze uitspraken ook een incentive uitlokken bij contractpartijen om samen te zitten en hun overeenkomst bij wederzijds akkoord aan te passen om samen door de crisis te komen. De verregaande invulling van de rechtsbegrippen ten voordele van de ongelukkige huurder is evident tijdelijk en slechts aanvaardbaar gedurende de huidige crisissituatie. Zolang de crisis aanhoudt dient indachtig gehouden te worden dat de rechtspraak allesbehalve eenduidig is en sterk verschilt tussen de gerechtelijke arrondissementen tot zelfs kantons. De rechterlijke uitspraken zijn afhankelijk van de concrete feitelijke omstandigheden die geval per geval worden beoordeeld. Men weze gewaarschuwd dat het algemeen rechtsbeginsel ‘pacta sunt servanda’ (‘agreements must be kept’) als grondbeginsel van het contractenrecht tijdelijk slechts weinig zekerheid biedt.

 

(1) Ministerieel besluit van 13 maart 2020 houdende dringende maatregelen om de verspreiding van het coronavirus COVID-19 te beperken, BS 13/03/2020 en Art. 1 Ministrieel Besluit van 18 maart 2020 tot vaststelling van de datum van inwerkingtreding van de artikelen 5, 6 en 7 van het besluit van de Vlaamse Regering van 13 maart 2020 tot het nemen van tijdelijke maatregelen om de verspreiding van COVID-19 tegen te gaan en tot verlenging van de maatregelen, vermeld in art. 1 t.e.m. 7 van hetzelfde besluit, BS 20 maart 2020.
(2) Cass. 18 juni 2018, RW 2018-19, afl. 32, 1260.
(3) Vred. Antwerpen (2e kanton), 17/09/2020, T.B.O., 2020/5, p. 449-451.
(4) Vred Etterbeek 30/10/2020, JLMB 2021, afl. 1, 32.
(5) Vred Elsene 29/10/2020, JLMB 2021, afl. 1, 29.
(6) Art. 5.77 nBW
(7) Wetsvoorstel van 16 juli 2019 tot invoeging van ‘boek 5 Verbintenissen’ in het nieuw Burgerlijk Wetboek, Parl. St. Kamer 2018-19, 3709/001.
(8) Vred Leuven 15/12/2020, ongepubl.

von Wim Sys