In een arrest van 4 maart 2021[1] heeft het Hof van Cassatie haar visie weergegeven over de toepassing van het verbod op rechtsmisbruik bij de beëindiging van handelshuur wegens achterstallen.
Het verbod op rechtsmisbruik[2]
De theorie van het verbod op rechtsmisbruik verbiedt de rechthebbende om zijn rechten uit te oefenen op een wijze die “kennelijk de grenzen te buiten gaat van de normale uitoefening van dat recht door een voorzichtig en bezorgd persoon”[3].
Het wetsvoorstel voor de invoering van Boek 1”Algemene bepalingen” in het nieuw Burgerlijk Wetboek verankert dit algemeen rechtsbeginsel in nieuw artikel 1.10[4]:
“Niemand mag misbruik maken van zijn recht.
Wie zijn recht uitoefent op een wijze die kennelijk de grenzen te buiten gaat van de normale uitoefening van dat recht door een voorzichtig en redelijk persoon in dezelfde omstandigheden geplaatst, maakt misbruik van zijn recht.
De sanctie voor een dergelijk misbruik bestaat in de matiging van het recht tot zijn normale rechtsuitoefening, onverminderd het herstel van de schade die het misbruik heeft berokkend.”
Concreet kan bijvoorbeeld gedacht worden aan situaties waarin een rechthebbende zijn recht uitoefent met het uitsluitend oogmerk om te schaden, wanneer het recht zonder redelijk en voldoende belang wordt uitgeoefend, waarin het door de rechtsuitoefening berokkende nadeel buiten verhouding is met het verkregen voordeel, of nog wanneer er een kennelijke onevenredigheid bestaat tussen de verschillende belangen.
Bij de beoordeling van de voorliggende belangen moet de rechter rekening houden met alle omstandigheden van de zaak (waaronder bijvoorbeeld de financiële situatie van partijen, rechtmatig opgewerkt vertrouwen of de aard en de strekking van het uitgeoefende recht).
Als er sprake is van rechtsmisbruik, is de gebruikelijke sanctie de matiging van het recht tot zijn normale rechtsuitoefening. Die matiging kan evenwel zover gaan dat de rechter aan de rechthebbende de mogelijkheid wordt ontzegd om zich op dat recht te beroepen in de gegeven omstandigheden. De sanctie kan ook bestaan in het herstel van de door het misbruik veroorzaakte schade, ofwel in natura ofwel in de vorm van een schadevergoeding.
Onderliggende feiten
De feiten die aanleiding hebben gegeven tot de procedure zijn kort samen te vatten als volgt.
De zaakvoerder van eisende partijen sloot een handelshuurovereenkomst af met de verwerende partij (verhuurder) voor rekening van een huidige of toekomstige vennootschap.
De huurder verbond zich in deze huurovereenkomst tot het uitvoeren van renovatiewerken aan het gebouw.
Er ontstond een betwisting tussen partijen omtrent de betaling van de huur en de uitvoering van bepaalde niet-goedgekeurde werken.[5]
Het Vredegerecht te Brussel oordeelde dat de herhaaldelijke laattijdige betalingen en de niet gecommuniceerde uitvoering van werken door de huurders de ontbinding van de huur rechtvaardigde.
In graad van beroep werd de ontbinding van de huur bevestigd. De Franstalige rechtbank van eerste aanleg te Brussel was van oordeel dat de aanzienlijke en herhaaldelijke vertraging bij de betaling van de huur een ernstige schending van de contractuele verplichtingen van de huurder vormt, die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Daarbij werd geoordeeld dat dit recht niet werd uitgeoefend op een wijze die de grenzen van de normale uitoefening van dat recht door een voorzichtig en bezonnen persoon kennelijk overschrijdt of m.a.w. er geen sprake was van rechtsmisbruik in hoofde van de verhuurder.
De huurders tekenden cassatie aan tegen dit vonnis. Zij wierpen op dat de keuze van de verhuurder om de ontbinding van de overeenkomst te vorderen neerkomt op rechtsmisbruik, aangezien (i) de ontbinding de verhuurder een voordeel verschaft dat niet in verhouding staat tot de schade die aan de huurders wordt berokkend, en (ii) dit voor de verhuurder de schadelijkste manier is om het recht uit te oefenen zonder dat hij daar enig voldoende (legitiem) voordeel uit haalt.
Visie van het Hof van Cassatie
Het Hof van Cassatie benadrukt in dit arrest dat de rechter moet nagaan wat de verhouding is tussen het door de rechthebbende nagestreefde of verkregen voordeel en de aan de wederpartij berokkende schade.
Het Hof meent dat de rechter ten gronde verkeerdelijk nagelaten heeft dit te doen.
Bijgevolg oordeelt het Hof dat de Franstalige rechtbank van eerste aanleg in deze zaak in strijd heeft gehandeld met artikel 1134, lid 3, van het oud Burgerlijk Wetboek en met het algemene rechtsbeginsel volgens hetwelk niemand misbruik van zijn recht mag maken.
Nut voor de praktijk
Het Hof bevestigt aldus dat zelfs ernstige huurachterstallen (die in deze coronatijden niet uitzonderlijk zijn) niet automatisch betekenen dat de handelshuurovereenkomst kan worden ontbonden, aangezien steeds moet nagegaan worden wat de verhouding is tussen de schade die de huurder hierdoor zal lijden en het voordeel dat de verhuurder nastreeft of verkrijgt.
De verhuurder die zijn handelshuurovereenkomst wenst te ontbinden, dient er dus rekening mee te houden dat de verschillende belangen met de nodige aandacht moeten worden afgewogen. De huurder aan de andere kant dient zich niet noodzakelijkerwijze neer te leggen bij een ontbinding van het huurcontract ten gevolge van een (zelfs beduidende) huurachterstal. De ontbinding zal immers steeds de toets aan de theorie van het rechtsmisbruik moeten kunnen doorstaan.
[1] Cass. 4 maart 2021, C.20.0404.F/1.
[2] W. Van Gerven, Verbintenissenrecht, Leuven, Acco, 2006, 100 – 101.
[3] Cass. 10 september 1971, Arr.Cass. 1972, 31.
[4] Wetsvoorstel van 24 februari 2021 houdende Boek 1 “Algemene bepalingen” van het Burgerlijk Wetboek, Parl. St. Kamer 2020-21, nr. 1805/001.
[5] Hiernaast bestond er tussen partijen een geschil over de overdracht van het handelsfonds van de huurder, maar daar wordt niet dieper op ingegaan in deze newsflash.