Depuis le 1er mai 2025, les loyers bruxellois qui dépassent de plus de 20 % le loyer de référence sont considérés comme « vraisemblablement excessifs ». Les locataires peuvent contester ces prix auprès de la Commission paritaire des loyers ou du juge de paix. Le nouveau système rend le marché de la location plus transparent et donne aux locataires plus de poids, mais il entraîne également une augmentation immédiate des litiges.
1. Finalité et utilité des loyers de référence
La Région de Bruxelles-Capitale a instauré un système de loyers de référence visant à améliorer la transparence du marché locatif (voy. site web BRUXELLES LOGEMENT – Ici ). Ce mécanisme offre aux locataires et aux bailleurs un repère supposé objectif, basé sur les caractéristiques principales du bien loué : superficie, localisation, qualité du bâti, équipements, performance énergétique, etc.
L’outil de calcul à disposition permet ainsi d’estimer si le loyer demandé est en adéquation avec les caractéristiques du logement. Il viserait à corriger les déséquilibres d’information, notamment pour les personnes moins familières avec le marché bruxellois.
Cependant, l’outil repose sur un nombre limité de critères. Ainsi, deux appartements d’une même surface dans un même immeuble – l’un étant un penthouse avec terrasse, exposition optimale, panneaux solaires et domotique, l’autre situé au rez-de-chaussée, sans extérieur et jouxtant l’entrée de garage de tout l’immeuble – pourraient se voir attribuer un loyer de référence quasiment identique.
À cet égard, le Syndicat national des propriétaires (SNPC) et la fédération Federia soulignent le caractère partiellement obsolète des données à la base de la grille, ainsi que l’absence de prise en compte de certains éléments de confort récents.
2. Portée juridique du loyer de référence
Jusqu’au 30 avril 2025, les loyers de référence avaient une valeur purement informative, à l’exception de certains régimes spécifiques.
Depuis le 1er mai 2025, en vertu de l’Ordonnance du 10 avril 2025 , fixant l’entrée en vigueur de certains articles de l’Ordonnance du 28 octobre 2021 modifiant le Code bruxellois du Logement (ci-après « CBL »), un loyer peut être présumé abusif s’il dépasse de 20 % le loyer de référence applicable (Art. 224 CBL).
Il s’agit d’une présomption non irréfragable, que le bailleur peut renverser s’il démontre que cet écart est justifié par des éléments particuliers de confort ou de qualité (Art. 224, 1°, in fine CBL).
En d’autres termes, le bailleur demeure libre de fixer le montant du loyer qu’il estime approprié, mais devra, le cas échéant, en justifier le bien-fondé devant la Commission paritaire locative (ci-après « CPL ») ou devant le juge de paix, si le locataire en conteste le caractère raisonnable.
3. Mécanismes de contestation : CPL et juge de paix
En cas de contestation sur le montant du loyer, le locataire (ou, plus rarement, le bailleur) peut saisir la CPL, qui rendra un avis non contraignant sur le caractère raisonnable du loyer. Ce mécanisme se veut conciliateur, et peut permettre une éventuelle révision amiable du loyer. À défaut d’accord, seul le juge de paix peut ordonner une réduction judiciaire du loyer, avec effet éventuellement rétroactif (Art. 224/1, §§ 4 et 5 CBL). Il apprécie souverainement le caractère raisonnable du loyer et reste donc libre de s’écarter de l’avis de la CPL, selon les éléments justificatifs présentés par le bailleur.
Le dépassement de 20 % du loyer de référence n’entraîne donc pas automatiquement une révision, mais expose le bailleur à un contentieux. Quoi qu’il en soit, même si aucune révision n’est finalement décidée, la procédure aura probablement altérer la relation entre le bailleur et le locataire, rendant la poursuite du bail moins sereine.
Quelques jours seulement après l’entrée en vigueur de l’ordonnance, la CPL est déjà saturée, de nombreux biens étant proposés à la location pour un loyer présumé « abusif ». Les prochaines décisions des juges de paix permettront de mieux cerner l’interprétation et la portée concrète de ce nouvel outil,
Notre cabinet reste naturellement à disposition de toute personne souhaitant un accompagnement juridique, notamment en cas de discussion ou de contestation relative au loyer, que ce soit dans le cadre d’une conciliation devant la CPL ou d’une procédure devant le juge de paix.