1. Doel en nut van de referentiehuren
Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest heeft een systeem van referentiehuren ingevoerd om de transparantie van de huurmarkt te verbeteren (zie website BRUXELLES LOGEMENT – Hier). Dit mechanisme biedt huurders en verhuurders een zogenaamd objectief referentiepunt, gebaseerd op de belangrijkste kenmerken van het gehuurde goed: oppervlakte, ligging, bouwkwaliteit, uitrusting, energieprestatie, enz.
De beschikbare berekeningstool maakt het mogelijk in te schatten of de gevraagde huurprijs in overeenstemming is met de kenmerken van de accommodatie. Het systeem beoogt informatie-asymmetrie te corrigeren, met name voor mensen die minder vertrouwd zijn met de Brusselse huurmarkt.
De tool is gebaseerd op een beperkt aantal criteria. Zo zouden twee appartementen met dezelfde oppervlakte in hetzelfde gebouw – het ene een penthouse met terras, optimale oriëntatie, zonnepanelen en domotica, het andere gelegen op het gelijkvloers, zonder buitenruimte en naast de garage-ingang van het gebouw – bijna dezelfde referentiehuur kunnen krijgen.
In dat opzicht wijzen het Nationaal Eigenaars en Mede-eigenaars Syndicaat (SNPC-NEMS) en de federatie Federia op het gedeeltelijk verouderde karakter van de gegevens waarop de parameters gebaseerd zijn, evenals op het niet in rekening brengen van bepaalde recente comfortelementen.
2. Doel en nut van de referentiehuren
Tot 30 april 2025 hadden referentiehuren enkel een informatieve waarde, behalve binnen bepaalde specifieke regelingen.
Sinds 1 mei 2025, krachtens de Ordonnantie van 10 april 2025, die de inwerkingtreding vastlegt van bepaalde artikelen van de Ordonnantie van 28 oktober 2021 tot wijziging van het Brusselse Huisvestingscode (hierna “HVC”), kan een huurprijs als vermoedelijk excessief worden beschouwd indien deze meer dan 20% boven de toepasselijke referentiehuur ligt (art. 224 HVC).
Het gaat om een weerlegbaar vermoeden: de verhuurder kan dit weerleggen indien hij aantoont dat het verschil gerechtvaardigd is door bijzondere comfort- of kwaliteitskenmerken (art. 224, 1°, HVC). Met andere woorden, de verhuurder blijft vrij om een huurprijs vast te stellen die hij passend acht, maar zal in voorkomend geval de redelijkheid ervan moeten rechtvaardigen tegenover de Paritaire Huurcommissie (hierna “PHC”) of voor de vrederechter, indien de huurder de redelijkheid ervan betwist.
3. Betwistingsmechanismen: PHC en de vrederechter
Bij betwisting over het huurbedrag kan de huurder (of, minder frequent, de verhuurder) de PHC inschakelen, die een niet-bindend advies geeft over de redelijkheid van de huur. Dit mechanisme is verzoenend van aard en kan leiden tot een minnelijke herziening van de huurprijs. Bij gebrek aan akkoord kan enkel de vrederechter een gerechtelijke verlaging van de huurprijs opleggen, eventueel met terugwerkende kracht (art. 224/1, §§ 4 en 5 HVC). Hij beoordeelt soeverein de redelijkheid van de huurprijs en is dus vrij om af te wijken van het advies van de PHC, op basis van de bewijsstukken die de verhuurder aanlevert.
Een overschrijding van 20% van de referentiehuur leidt dus niet automatisch tot herziening, maar stelt de verhuurder wel bloot aan een geschil. Hoe dan ook, zelfs als er uiteindelijk geen herziening wordt opgelegd, zal de procedure waarschijnlijk de relatie tussen huurder en verhuurder verstoren, waardoor de voortzetting van het huurcontract minder vlot zal verlopen.
Enkele dagen na de inwerkingtreding van de ordonnantie is de PHC al overbelast, aangezien veel panden te huur worden aangeboden met een vermoedelijk “excessieve” huurprijs. De komende uitspraken van de vrederechters zullen meer duidelijkheid geven over de interpretatie en de concrete draagwijdte van dit nieuwe instrument.
Ons kantoor staat uiteraard ter beschikking van iedereen die juridische bijstand wenst, met name bij discussie of betwisting over de huurprijs, hetzij in het kader van een verzoening bij de PHC, hetzij in een procedure voor de vrederechter.