euLex: La garantie locative sous toutes ses formes : focus sur une solution passant par l’assurance-caution

Que l’on se situe dans le cadre d’un bail de résidence principale/à loyers ou commercial, un bon contrat est avant tout un contrat où tant le bailleur que le locataire s’inscrivent dans une relation de confiance. Le premier sachant que les loyers seront payés et les éventuelles dégradations au bien prises en charge, tandis que le second pourra pleinement jouir du bien loué, en toute tranquillité. La constitution et le maintien d’une garantie locative permettra au contrat de vivre une vie la plus paisible possible. Mais, que l’on se situe en matière de bail de résidence principale/à loyers ou de bail commercial, la garantie n’est pas de droit. Ce n’est que si le contrat écrit prévoit l’obligation de constituer une garantie que le locataire doit se soumettre à cette obligation (en ce sens en matière de bail de résidence principale voy. B. Louveaux, La nouvelle loi sur les baux, Immobilier, n°12, Kluwer, 2007, p. 9 ; Y. Merchiers, Répertoire notarial (Traités), Tome VIII : «Les baux», Livre 3, éd. 2010 : Bail de résidence principale, p. 199 ; en matière de bail commercial : J. Kint – M. Godhaird, Répertoire notarial (Traités), Tome VIII : «Les baux» — Livre 4, éd. 2011 : Bail commercial (Commentaire(s), p. 111)). Bien souvent le bailleur exige du preneur, qui y souscrit, que celui-ci fournisse l’une ou l’autre garantie. Les contractants conviennent librement sous quelle forme cette garantie sera fournie. Celle-ci peut, au choix des contractants, consister en une somme d’argent, en actions, obligations, bons de caisse ou autres biens meubles; elle peut également être fournie par un tiers se portant caution (Y. Merchiers, op. cit., p. 199 ; en ce sens J. Kint – M. Godhaird, op. cit., p. 114). Si les parties choisissent de recourir à un type de garanties réglementées par la loi (par exemple, en droit belge, les trois hypothèses visées à l’article 10 de la loi du 20 février 1991), elles devront impérativement respecter le prescrit du texte légal. Par contre, si les parties choisissent une autre forme de garantie – ce qui est parfaitement légal – elle pourront l’aménager contractuellement. Le contrat de bail pourra par exemple contenir une clause du type « Les parties conviennent que les obligations du locataires seront impérativement garanties par [type de garantie + modalités]». Le preneur qui s’est obligé lors de la conclusion du bail à fournir l’une ou l’autre garantie et qui ne respecte pas cet engagement, commet une faute contractuelle que le juge peut sanctionner. La sanction peut consister en la résolution du contrat ou en une condamnation à fournir la garantie convenue. La résolution du contrat aux torts du preneur défaillant peut s’assortir, le cas échéant, de dommages-intérêts (Y. Merchiers, op. cit., p. 200). La garantie peut-elle notamment consister dans une assurance-cautionnement souscrite auprès d’une compagnie qui se porterait caution de la garantie locative ? Rien ne s’y oppose. Au contraire, cette formule permet au bailleur, moyennant paiement par le locataire d’une prime calculée en fonction du profil de ce dernier, d’obtenir qu’un assureur-caution se porte caution des dettes éventuelles du locataire, par exemple en raison d’un défaut de paiement du loyer ou de dégradations occasionnées au bien loué. Une des caractéristiques de ce type d’assurance favorable au bailleur consiste dans le fait que l’assureur-caution aura accès à un nombre de données permettant de vérifier de manière plus précise la solvabilité du locataire, et donc du risque à couvrir. Cette formule de garantie via une assurance-cautionnement n’impose pas de bloquer de fonds sur un compte. Les règles du cautionnement seront d’application (articles 2011 et suivants du Code civil). En cas de conflit né à l’occasion de l’exécution du contrat, favoriser la médiation permettra souvent d’éviter d’importants tracas et frais de justice, mais au mieux le contrat sera rédigé, au mieux sa vie se déroulera sans heurt.”

Notre conseil

Apporter une attention particulière à la forme de garantie permettra tant au bailleur qu’au locataire de savoir à quoi s’attendre en cas de difficultés, dans la parfaite lignée de l’adage « mieux vaut prévenir que guérir » !